In Italy, over the last twenty years, the debate surrounding development rights as tools available for urban planning has undergone a significant acceleration. Development rights have been unanimously regarded by jurists and urban planners as the acknowledgment of the collective’s right to build granted during the planning phase. However, it has also been unanimously assumed that development rights exhaust their meaning and effects at the moment of their utilization, namely when they are transformed into a building. This study aims to demonstrate, on the contrary, how development rights remain valid and unchanged within an unlimited time horizon, far exceeding the lifespan of the produced building itself, remaining unaffected by the physical transformations occurring over time. This characteristic, provocatively termed the «buildability conservation principle» has relevant effects on individual behaviors, urban and territorial policies, regeneration policies and property taxation.The first part of the study analyzes the definition of development rights and their legal effects; the second part argues for the conservation principle with specific reference to its effects on legitimacy and certain associated rights; the third part examines the framework of taxation and its effects on urban policies. The conclusions outline several potential paths of work and discussion concerning the topic.

In Italia, negli ultimi venti anni, il dibattito attorno ai diritti edificatori come strumenti a disposizione della pianificazione ha subito una significativa accelerata. Il diritto edificatorio è stato unanimemente considerato da giuristi ed urbanisti come il riconoscimento del diritto di edificare dato dalla collettività nel momento della pianificazione. Altrettanto unanimemente si è però dato per scontato che il diritto edificatorio esaurisse il proprio significato ed i propri effetti nel momento della sua utilizzazione, ovvero una volta trasformato in un manufatto. Questo lavoro intende dimostrare, al contrario, come il diritto edificatorio, dopo essere stato riconosciuto, rimane valido ed immutato in un orizzonte temporale illimitato, di molto superiore al ciclo di vita dello stesso edificio prodotto, restando indifferente alle trasformazioni fisiche intercorse nel tempo. Questa caratteristica, definita non senza provocazione principio di conservazione dell’edificabilità, ha rilevanti effetti sulle scelte individuali, sulle politiche urbane e territoriali, sulle politiche di rigenerazione e, non in ultimo, sulla fiscalità immobiliare. Nella prima parte del lavoro è analizzata la definizione di diritto edificatorio sia dal lato giuridico che da quello urbanistico, terminando con la formulazione di una definizione critica, esito di una lettura congiunta; nella seconda parte è argomentato quello che è qui definito il principio di conservazione dell’edificabilità, con particolare riferimento agli effetti sulla legittimità degli immobili, sul regime di alcuni diritti derivati da quello edificatorio e sulle implicazioni fiscali. Nelle conclusioni sono proposte alcune considerazioni sulle politiche urbane e territoriali connesse al diritto edificatorio e tracciate alcune possibili traiettorie di ricerca.