Abstract

A substantial proportion of public real estate assets remains unused, generating significant economic and spatial costs that are often overlooked in decision-making processes. Existing literature has addressed non-use in a fragmented manner, separately assessing the opportunity cost of capital tied up in unused assets, depreciation, and externalities affecting surrounding property values. However, a unified and operational framework for estimating the cost of non-use of public real estate assets is still lacking. This study proposes a model for assessing the Cost of Non-Use (CNU). First, it defines the conditions under which such a cost can be assessed. Unlike the private-sector perspective, where the reference scenario is determined by the market according to the logic of Highest and Best Use, the reference use of public real estate assets must be defined through an institutional process. Second, the model breaks down the CNU into four components: financial, economic, environmental and social. The methodology is applied to a long-vacant historic public property asset located in the historic centre of a medium-sized Italian city. The results show that, in high-value central urban contexts, the financial component prevails, driven by the opportunity cost of capital tied up in the asset. The social component, however, highlights effects on the surrounding urban context. The contribution of the paper is twofold: methodologically, it introduces a new valuation concept for the cost of non-use based on a differential criterion; operationally, it proposes a composite indicator to support public asset management policies and urban regeneration processes.

Una quota del patrimonio pubblico è inutilizzata, generando costi economici e territoriali rilevanti nei processi decisionali. La letteratura ha affrontato il mancato utilizzo in modo frammentario, valutando separatamente il costo opportunità del capitale immobilizzato, il deprezzamento e le esternalità sui valori immobiliari circostanti. Resta assente un quadro unitario e operativo per stimare il costo del mancato impiego del patrimonio pubblico. Lo studio propone un modello per la valutazione del suo Costo del Mancato Impiego (CMI). In una prima fase definisce le condizioni che ne consentono la valutazione. A differenza della prospettiva privatistica, nella quale lo scenario di riferimento è determinato dal mercato secondo la logica dell’Highest and Best Use, nel patrimonio pubblico l’impiego deve derivare da un percorso istituzionale. In una seconda fase, il modello articola il CMI in quattro componenti: finanziaria, economica, ambientale e sociale. La metodologia è applicata a un compendio immobiliare storico, inattivo da lungo tempo e situato nel centro storico di una città di medie dimensioni italiana. I risultati mostrano che, nei contesti urbani centrali ad alto valore, prevale la componente finanziaria, legata al costo opportunità del capitale immobilizzato, mentre la componente sociale evidenzia effetti che incidono sul contesto urbano circostante. Il contributo del lavoro è duplice: sul piano metodologico introduce un nuovo valore estimativo del costo del mancato impiego fondato su un criterio differenziale; sul piano operativo propone un indicatore sintetico di supporto alle politiche di gestione del patrimonio pubblico e ai processi di rigenerazione urbana.