The article addresses real estate appraisals in Italy involving lands already subject to Local Government uses then legitimized or soils burdened by Emphyteusis (Land Lease). Local Government uses are collective property rights on rural land. Considering these conditions, it is possible for the land to be legitimized by the occupant, who thus obtains the right to alienate the land with the burden of the rent. Emphyteusis (Land Lease), on the other hand, is a right of enjoyment on another’s land with the obligation to improve it and pay a periodic rent. These two types of agrarian relationships may appear similar but confusing them can lead to inequalities when updating the rent or quantifying the capital of enfranchisement. Therefore, a historical-legal investigation becomes essential to reconstruct the existence of the right and its particular genesis, in order to identify the true owner of the land between the grantor and the grantee. The work also provides operational suggestions, in the two cases examined, for estimating the rent and capital of enfranchisement that are in line with the prescriptions imposed by case law and represent a fair balance between the various interests of the parties involved. 

L’articolo affronta le stime immobiliari che in Italia coinvolgono terreni già soggetti ad usi civici poi legittimati oppure di suoli gravati da enfiteusi. Gli usi civici sono diritti di proprietà collettiva su fondi rustici. Ricorrendone le condizioni è possibile la legittimazione del fondo da parte dell’occupante, il quale ottiene così il diritto di alienare il fondo con il peso del canone. L’enfiteusi è invece un diritto di godimento su un terreno altrui con obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico. I due tipi di rapporti agrari appaiono simili, ma confonderli può generare sperequazioni allorché occorra aggiornare il canone o quantificare il capitale di affranco. Diventa dunque essenziale un’indagine storico-giuridica per ricostruire l’esistenza del diritto e la sua particolare genesi, al fine di individuare chi, tra concedente e concessionario, è il vero proprietario del fondo. Il lavoro fornisce inoltre suggerimenti operativi, nei due casi in esame, per la stima del canone e del capitale di affranco che sono in linea con le prescrizioni imposte dalla giurisprudenza e rappresentano un equo bilanciamento tra i diversi interessi dei soggetti coinvolti.