Abstract

The student housing lease segment has recently garnered growing interest among European developers and investors due to profitability levels that average higher than those of other residential sectors. In the Italian context, the sector offers further growth potential driven by the limited availability of structured university residences relative to European standards, resulting in demand pressure on the private student rental market. This paper analyzes the profitability and risk profile of student housing leases in the real estate market of Padua, aiming to test whether the risk premium observed in this segment represents a structural component of real estate yields or the outcome of favorable market conditions. The variability of yields and the risk level associated with such investments are analyzed using a probabilistic simulation model based on the randomization of key market variables, aimed at estimating the distribution of expected capitalization rates. The analysis highlights that student leasing constitutes an investment characterized by a distinct risk–return trade-off, yielding higher average returns than the traditional residential market, yet associated with greater variability in income streams and operational uncertainty. The findings demonstrate that student-oriented apartments exhibit capitalization rates that are, on average, higher than traditional residential leases. In the baseline three-room scenario, the yield differential ranges from approximately 2.30% to 3.27% over the 2023–2025 period. The probabilistic simulations reveal a cap rate distribution with a mean value of approximately 9.40% and moderate dispersion, confirming the presence of a specific risk premium within the urban real estate market.

Il segmento immobiliare della locazione studentesca ha recentemente assunto, a livello europeo, un interesse crescente da parte di costruttori e investitori in ragione dei livelli di redditività mediamente superiori rispetto ad altri comparti residenziali. Nel contesto italiano, il settore presenta ulteriori margini di sviluppo a causa della limitata disponibilità di residenze universitarie strutturate rispetto agli standard europei, con conseguente pressione della domanda sul mercato privato delle locazioni studentesche. Il presente lavoro analizza la redditività e il profilo di rischio delle locazioni destinate a studenti nel mercato immobiliare di Padova, con l’obiettivo di verificare se il premio per il rischio osservato in questo segmento rappresenti una componente strutturale dei rendimenti immobiliari oppure l’esito di condizioni congiunturali favorevoli. La variabilità dei rendimenti e il livello di rischio associato a tali investimenti sono analizzati attraverso un modello di simulazione probabilistica basato sulla randomizzazione delle principali variabili di mercato, finalizzato alla stima della distribuzione dei tassi di capitalizzazione attesi. L’analisi evidenzia come la locazione a studenti costituisca un investimento caratterizzato da uno specifico trade-off rischio–rendimento, con rendimenti mediamente più elevati rispetto al mercato residenziale tradizionale, ma associati a maggiore variabilità dei flussi reddituali e incertezza gestionale. I risultati mostrano come gli appartamenti destinati a studenti presentino tassi di capitalizzazione mediamente superiori rispetto alle locazioni tradizionali. Nello scenario base a tre stanze, il differenziale di rendimento varia tra circa 2,30% e 3,27% nel periodo 2023–2025. Le simulazioni probabilistiche evidenziano una distribuzione dei cap rate con valore medio pari a circa il 9,40% e dispersione moderata, confermando la presenza di un premio per il rischio specifico nel mercato immobiliare urbano.