Abstract

The Energy Efficiency (EE) capitalization into residential property values has emerged as a central topic in Real Estate appraisal, investment valuation and housing policy studies. However, the estimated magnitude of the associated price premium varies considerably across market contexts and empirical studies, reflecting sensitivity to data sources, econometric specifications, and control sets. This study investigates whether and how EE capitalization differs across urban contexts operating within a homogeneous regulatory framework, focusing on the seven provincial capitals of the Veneto region. Drawing on 2,242 residential listings collected in January 2026, city-specific green premiums are estimated through hedonic price models incorporating micro-location fixed effects. Spatial diagnostics identify the most appropriate econometric specification for each local market. A pooled interaction-based framework is then adopted to assess whether cross-city heterogeneity in estimated premiums is associated with municipal socio-economic, climatic and housing-market characteristics. Given the limited cross-sectional dimension, permutation-based inference procedures ensure robust statistical testing. High-efficiency dwellings (A-B) command statistically significant and economically meaningful premiums in all analysed markets, ranging from approximately 16% in Verona to over 30% in Rovigo. In contrast, medium-efficiency classes (C-D-E) display weaker and less consistent patterns, suggesting a nonlinear pricing effect of EE. While second-stage results remain exploratory due to the limited cross-sectional dimension, no robust association between green premiums and municipal characteristics is detected, although stronger environmental orientation appears associated with higher premiums for A-B classes. The proposed framework proves analytically rigorous and scalable, supporting both valuation practice and energy-renovation policy design.

La capitalizzazione dell’Efficienza Energetica (EE) nei valori degli immobili residenziali è un tema centrale negli studi di estimo, valutazione degli investimenti e politiche abitative. Tuttavia, l’entità stimata del premio di prezzo associato varia sensibilmente tra mercati e studi empirici, in funzione delle fonti dei dati, delle specificazioni econometriche e delle variabili di controllo. Questo studio analizza se e come la capitalizzazione dell’EE differisca tra contesti urbani inseriti in un quadro regolatorio omogeneo, concentrandosi sui capoluoghi di provincia del Veneto. Sulla base di 2.242 annunci immobiliari residenziali raccolti nel gennaio 2026, i green premium sono stimati mediante modelli edonici con effetti fissi di micro-localizzazione. Le diagnostiche spaziali individuano per ciascun mercato la specificazione econometrica più appropriata. Successivamente, un modello pooled valuta se l’eterogeneità tra città nei premi sia associata a caratteristiche socio-economiche, climatiche e del mercato abitativo. Data la limitata dimensione trasversale del campione, procedure inferenziali basate su permutazioni assicurano un’inferenza robusta. Gli immobili altamente efficienti (A-B) presentano premi statisticamente significativi, compresi tra circa il 16% a Verona e il 30% a Rovigo. Le classi intermedie (C-D-E) mostrano invece profili più deboli e incoerenti, suggerendo una relazione non lineare tra EE e prezzo. Nonostante i risultati della seconda fase siano esplorativi, vista la limitata dimensione trasversale del dataset, non emerge alcuna associazione robusta tra green premium e caratteristiche comunali, sebbene un marcato orientamento ambientale sembri associarsi a premi maggiori per le classi A-B. Il framework proposto risulta rigoroso e scalabile, offrendo supporto alla pratica valutativa e alle politiche di riqualificazione energetica.