The Market Comparison Approach (MCA) is the most widely utilized method for assessing a property’s market value. This approach entails comparing the property to a selection of similar properties with known sale prices. It operates on the premise that the market assigns a property’s price in a manner akin to how it prices comparable properties. The accuracy of the MCA is closely linked to the quality of the process used for selecting these comparable properties; the closer the similarities and the more reliable the sale prices, the higher the precision of the assessment. The valuer’s objective is to identify the optimal combination of comparable sales that meet the standards of similarity and reliability. This study introduces a systematic procedure for selecting the most suitable comparable sales, employing quantitative metrics to evaluate both property similarity and the transparency and dependability of their sale prices. The methodology leverages the «Ideal Point Method» operational principles to classify and select the most appropriate comparables. This ensures a thorough and replicable process in choosing reference properties for accurate market value assessment. This research underscores the critical significance of selecting comparable properties, as this choice can substantially influence the diversity of valuation outcomes. With proper evaluation criteria, interpreting and justifying these results can prove easier. The findings from case studies indicate that the MCA demonstrates enhanced effectiveness when applied to a carefully curated selection of comparables based on specific criteria, as evidenced by minimal discrepancies between adjusted prices and reduced forecasting error margins.Additionally, the analysis shows a notable decline in the model’s accuracy as the dataset size increases, attributed to the inclusion of less suitable comparable properties in the valuation process.

Il Market Comparison Approach (MCA) è il metodo più diffuso per stimare il valore di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l’immobile oggetto di valutazione e una selezione di immobili simili con prezzi di vendita noti. Questo approccio si fonda sull’idea che il mercato stabilisca il prezzo di un immobile in modo analogo a quanto fatto per proprietà comparabili. La precisione dell’MCA dipende strettamente dalla qualità del processo di selezione degli immobili comparabili: maggiore è la similarità con l’immobile oggetto di valutazione e l’affidabilità dei prezzi di vendita, maggiore sarà l’accuratezza della stima. L’obiettivo del valutatore è identificare la combinazione ottimale di immobili comparabili che risponda con precisione ai criteri di similarità e affidabilità. Il presente studio propone una procedura sistematica per la selezione dei comparabili ottimali, utilizzando metriche quantitative che valutano sia la similarità tra gli immobili sia la trasparenza e l’affidabilità dei prezzi di vendita. La metodologia impiega la logica operativa del “Metodo del Punto Ideale” per classificare e selezionare i comparabili più adatti, garantendo un approccio rigoroso e replicabile nella scelta degli immobili di riferimento per una stima accurata del valore di mercato. Lo studio mette in luce l’importanza della scelta degli immobili di confronto che può risultare determinante nel discernere risultati di stima eterogenei, che risulterebbero altrimenti difficili da interpretare e giustificare in assenza di criteri valutativi adeguati. I risultati del caso studio evidenziano come l’MCA raggiunga livelli di efficacia superiori quando viene applicato a una selezione di comparabili basata su criteri specifici, testimoniati da una minima divergenza tra i prezzi corretti e da margini d’errore di previsione ridotti. Si osserva inoltre un chiaro declino nell’accuratezza dei risultati del modello al crescere della dimensione del dataset, effetto riconducibile all’inclusione, nell’analisi valutativa, di beni di confronto meno adeguati.